Reforma tributária: mudanças agradam setor, mas preços de imóveis e aluguéis podem subir

Representantes do setor ouvidos pelo g1 dizem que demandas do segmento imobiliário não foram totalmente atendidas e ainda refletem um aumento de carga tributária. Casa própria, imóveis, imóvel, financiamento imobiliário
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As mudanças recentemente aprovadas pela Câmara dos Deputados na regulamentação da reforma tributária foram bem recebidas pelo setor imobiliário, mas representantes das empresas ainda manifestam preocupações sobre os possíveis aumentos nos preços de imóveis e de aluguéis.
Para eles, o comprador pode encontrar valores mais altos em parte dos imóveis por conta de um leve aumento de carga tributária, mesmo com o aumento dos redutores propostos para o segmento no texto da reforma. (entenda mais abaixo)
O texto foi aprovado pela Câmara na última terça-feira (17) e segue para sanção do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT), que ainda pode vetar trechos da proposta. Caso isso ocorra, deputados e senadores poderão derrubar os vetos se discordarem do presidente.
Cabe acrescentar que as mudanças previstas pelo texto da reforma tributária não são imediatas. O regime será totalmente implementado em 2033, depois de uma transição gradual que deve iniciar em 2026.
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Como é a tributação do setor imobiliário atualmente?
Um levantamento recente feito pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indicou que a carga tributária que incide atualmente sobre o setor imobiliário varia entre 6,4% e 8%.
Qual era a mudança proposta pela primeira versão da reforma?
A primeira versão do texto colocava as operações com imóveis sujeitas à alíquota de 26,5%, mas com dois redutores que serviriam para ajustar a carga tributária.
Pela versão anterior, os descontos propostos no IBS (municipal) e CBS (estadual) eram de:
40% em operações com bens imóveis (que tende a ser cobrado principalmente de incorporadoras e construtoras);
60% em operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Como ficou a tributação proposta pelo novo texto?
O novo texto ainda estabelece que as operações imobiliárias de pessoas físicas ou jurídicas serão tributadas com o CBS e o IBS, mas traz algumas mudanças importantes em relação à primeira versão do projeto.
Uma delas, por exemplo, estabelece que as pessoas físicas que, por ano, arrecadarem abaixo de R$ 240 mil com o aluguel de imóveis não serão tributadas. Já aquelas que tiverem obtido renda anual com aluguel acima desse valor, deverão o tributo.
Além disso, o projeto cria dois redutores — um social e o das alíquotas de tributação — para ajustar a carga tributária do setor.
▶️ Redutor social: será aplicado nas operações de compras de imóveis e lotes residenciais; e no aluguel residencial. O mecanismo reduz a base de cálculo da tributação. O objetivo é beneficiar famílias com renda mais baixa e imóveis populares.
🔎 Por exemplo, se o redutor for de R$ 400 e o aluguel de um apartamento R$ 1 mil, o imposto incidirá somente sobre R$ 600.
Pela proposta, o redutor social será de:
R$ 100 mil na compra de imóveis novos;
R$ 30 mil na compra de lote residencial; e
R$ 600 para o aluguel de imóveis residenciais.
Os valores serão atualizados mensalmente, depois da eventual sanção da proposta, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado a inflação oficial do Brasil.
▶️ Corte na alíquota: a proposta estabelece também que haverá cortes lineares nas alíquotas do IBS e da CBS aplicadas em transações imobiliárias.
Segundo o texto, a alíquota-comum será reduzida em:
50% em todas as operações com imóveis; e
70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Reforma tributária: entenda como ficam os impostos
O que dizem os especialistas e representantes do setor?
Segundo especialistas e representantes do setor consultados pelo g1, apesar de o novo texto trazer uma melhora considerável em relação à primeira proposta, os descontos ainda não atendem a demanda do setor em sua totalidade e podem trazer impactos para o consumidor.
“A única coisa que o setor queria é que não houvesse um aumento da carga tributária. E o desconto que vimos com o novo texto é adequado. Não traz um equilíbrio perfeito, mas é adequado”, afirma o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França.
A demanda inicial do setor era de que os redutores fossem de 60% para operações com bens imóveis e de 80% para operações de aluguel para que o projeto da reforma tributária tivesse efeitos neutros no setor.
“Mesmo com as condições mais benéficas do que as que estávamos vendo antes, nós ainda teremos um certo aumento de carga tributária. E, com isso, a expectativa é que ainda haja um aumento no valor dos bens imóveis à frente”, afirma o advogado tributarista Carlos Schenato, alertando que a alta viria tanto nos preços da casa própria quanto no aluguel.
De acordo com o presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas, o setor ainda faz os cálculos para determinar o tamanho do impacto trazido pelo novo aumento da carga tributária.
“Sabemos que vamos ter um aumento de tributos em relação ao que pagamos. A expectativa é que parte desses impactos serão absorvidos pelos empréstimos e parte pela sociedade que consome os produtos imobiliários, quer seja na compra e venda, quer seja na locação”, acrescenta.
Os representantes do setor destacam, no entanto, o bom trabalho feito com a reforma tributária e a abertura do governo federal com o segmento.
“Aguardamos com expectativa para entender como será a aplicação da reforma na pratica, com a definição das obrigações acessórias e demais exigências burocráticas que devem ser cumpridas pelas empresas”, diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correia.
Quando as mudanças devem acontecer?
O texto da reforma tributária propõe um período de transição até que os novos impostos passem a valer. A ideia é que haja uma mudança gradual a partir de 2026, com o regime sendo totalmente implementado em 2033.
Segundo França, da Abrainc, a nova versão do projeto também estabelece um período de transição mais claro para o setor, diminuindo a insegurança jurídica quanto aos contratos firmados.
Veja abaixo:
No caso de incorporação imobiliária foi mantida a tributação cumulativa do Regime Especial Tributário (RET) para quem teve o pedido efetivado até 31 de dezembro de 2028;
No caso de parcelamento de solo (loteamento ou desmembramento), foi permitido que o contribuinte que realize alienação de imóvel até 31 de dezembro de 2028 seja tributado pelo CBS com base na receita bruta, à alíquota de 3,65%;
No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel, foram criados critérios para que o contribuinte possa optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta, à alíquota de 3,65%.
Para Schenato, no entanto, ainda que haja um período de transição e de adaptação das incorporadoras e construtoras para a adequação completa ao proposto pelo novo projeto, há a expectativa de que parte do setor se antecipe na adequação — e no repasse de custos.
“O período de transição já começa a trazer uma carga tributária maior e a expectativa é que as companhias se antecipem e já comecem a se adequar e a repassar esse valor na operação”, diz.
“Mas, em termos gerais, podemos dizer que o brasileiro pode continuar fazendo suas aquisições e suas operações de aluguel. O mercado está regrado e equilibrado e tende a continuar sem maiores sustos com o que foi aprovado até agora”, conclui Freitas, da ABMI.